3단계 스트레스 DSR 시행! 집값 떨어질까? 수도권과 지방 시나리오 완전 정리

2025년 7월, 드디어 3단계 스트레스 DSR이 시행됩니다. 이미 대출 한도 축소에 대한 포스팅은 작성해 두었죠. 대출 지역과 상품, 소득에 따라 얼마나 영향을 받을지 분석해 봤습니다. 대출 한도가 얼마나 줄어드는지 궁금하시다면, 아래 글을 참고해 주세요.

 

스트레스 DSR 3단계 전면 시행! 대출한도 얼마나 줄어들까?

 

하지만 더 중요한 건 부동산 가격이 어떻게 될 것인가입니다. 특히 수도권을 중심으로 이미 대출 의존도가 높았던 시장이 어떤 반응을 보일지, 자세히 분석해 드립니다.

스트레스 DSR 3단계 시행, 집값은 떨어질까?

1. 대출 한도 줄면 집값 떨어질까? 스트레스 DSR 영향

 

항목	영향 메커니즘
대출 한도 감소	매수 여력 축소 → 수요 감소
수요 감소	거래량 감소 → 가격 상승 둔화
금리 인상 동반	상환 부담 증가 → 투자심리 위축

 

 

대출은 집을 사는 데 있어 레버리지 수단입니다. DSR이 강화되어 대출 한도가 줄어들면, 당연히 집을 살 수 있는 사람도 줄어듭니다.

 

DSR 규제가 집값에 상당히 큰 영향을 줬었던 2021년, 이후 금리 인상 속에서 '특례보금자리론의 등장', '금리 하락'이 집값에 영향을 주었던 과정을 생각해 본다면 분명 영향력이 있을 것입니다.

 

다만, 현재 수도권 시장 중 고가 주택 시장은 매우 과열되어 있습니다. 대출 총량이 줄어들더라도 중요한 것은 사람들의 심리입니다. 대출 규제가 이루어지더라도, 강남 3구를 중심으로 한 고가주택의 하락세가 시작되지 않는다면, 결국 시간을 두고 나머지 수도권 집값도 상승할 가능성도 충분히 높습니다. 

 

 

 

2. 수도권 집값, 얼마나 영향을 받을까? 3단계 스트레스 DSR의 영향

 

 

3단계 스트레스 DSR 시행방안 원문.pdf

0.23MB

 

 

3단계 스트레스 DSR이 시행된다면, 대출 가능 금액을 계산할 때 금리를 최대 1.5% 높여서 계산하게 됩니다. 지금도 이미 2단계가 시행 중이기 때문에 사실상 0.3%p 올라가는 것이라서 엄청나게 크게 올라가는 것은 아니라고 할 수 있는데요.

 

 

3단계 스트레스 DSR 시행-후 대출가능 금액 변화

 

지난 글에서 실제 계산해 본 내용입니다. 상품에 따라 변동이 없는 고정형 상품도 있지만, 변동이 있다고 하더라도 최대 4천만 원 정도의 폭입니다.

 

사람들의 구매력이 약해지는 것은 확실하기 때문에 영향이 없다고 할 수는 없지만, 수도권 아파트 가격에 비해 4천만원 정도의 대출 가능액의 변화가 큰 금액인지에 대해서는 깊이 생각해봐야 합니다.

 

그래도 대출 한도 축소는 분명 실수요의 직접적인 위축을 초래할 수 있기 때문에 거래량의 변화를 유의 깊게 살펴봐야 합니다.

 

 

 

3. 지방은 진짜 영향 없을까? 규제 유예의 진짜 의미

항목	지방 현황
규제 적용 시기	2025년 말까지 유예
매수 여력	당분간 유지
가격 반영 시점	2026년 이후 예상

 

지방은 스트레스 DSR이 당분간 유예된 상태이지만, 다만 현재로서는 공급과 수요 모두 위축된 상태이므로, 가격 변동보다는 거래 부진이 우려됩니다.

 

스트레스 DSR 적용이 유지되는 것 자체가 지방 부동산에 악재로 작용합니다. 3단계가 적용되지 않는다고 수도권으로 갈 유동성이 지방으로 갈 가능성은 없습니다.

 

공급량 감소가 나타나는 지방 지역들 중에서는 오르고 있는 지역도 꽤 있습니다. 공금 감소, 실질적인 금리 하락, 투자 수요 증가가 지방 부동산 상승을 위해 필요해 보입니다.

 

 

4. 금리 시나리오별 집값 시나리오 완벽 정리

시나리오	예측 경로
금리 동결	상승세 둔화, 거래 감소, 상급지의 흐름에 따라 흐름 달라질 수도 있음.
금리 인상	하락세 전환 가능성 ↑
금리 인하	심리에 큰 영향을 미칠 것으로 예상됨. 상승 가능성 ↑

 

스트레스 DSR은 금리와는 별도로 작용하지만, 실질적인 시장 반응은 금리와 맞물려 나타납니다. 실질적인 금리가 하락하면 스트레스 DSR에 적용되는 금리도 내려갑니다.

 

특히 사람들의 수요는 '대출 총액'도 영향을 주지만, '갚아야 할 원리금 총액'이 더 큰 영향을 줍니다. 실제로 매달 갚아야 할 돈이 얼마인지가 사람들에게는 매우 중요하기 때문입니다.

 

▶️ 금리 동결

순간적인 심리 위축이 예상됩니다. 다만 현시점에서 강남 아파트 등 상급지의 아파트들이 신고가를 쓰고 있는 상황입니다. 상급지 아파트들은 스트레스 DSR 3단계 규제에 큰 영향을 받지 않기 때문에 만약 상급지 아파트들의 상승세가 이어진다면, 결국 대출규제에도 불구하고 심리는 꺾이지 않아서 상승 흐름으로 이어질 가능성도 높아 보입니다.

 

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▶️금리 인상

가능성이 낮아 보입니다. 예상과 달리 금리가 실제로 인상된다면 급격한 심리 위축이 예상됩니다.

 

 

▶️금리 인하

스트레스 DSR 3단계 적용이 무색해질 것입니다. 사람들의 심리에 큰 영향을 미칠 것으로 예상되며, 상승세가 퍼져나갈 것으로 예상됩니다.

 

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부동산 시장의 미래를 완벽하게 맞출 수 있는 사람은 없습니다. 중요한 것은 자신의 현재 상황을 먼저 고려하는 것이며, 완벽한 예측은 불가능하기 때문에 확률이 더 높은 시나리오에 배팅하는 것입니다. 감사합니다.

 

 

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