전세보증보험, DTI 40% 적용 시작! 대출 한도 얼마나 줄어들까?

이번에 결혼을 앞두고 전세대출을 준비 중이던 처남에게 날벼락같은 소식이 들려왔습니다.

 

“앞으로는 소득의 40% 이상 이자가 들면 전세대출이 안 나온다는데요?”

 

처남은 연봉이 3천만 원 정도이고, 아직 혼인 상태가 아니어서 생각보다 한도가 적게 나오겠더라고요.

 

신혼부부로 내 집 마련 전까지 몇 년만 전세 살 생각이었는데, 대출 규제가 더 심해졌다는 상황이라 당황하더군요. 저에게 고민 상담을 하길래 HUG 홈페이지와 기사들을 찾아보니 대출 및 보증 한도에 제한 조건이 추가되고 있더라고요.

 

문턱 높아진 전세대출…임차인들 ‘곡소리’

 

그래서 오늘은 2025년 6월부터 적용된 전세보증보험 DTI 40% 규제가 정확히 무엇이고, 제 상황엔 어떤 영향을 주는지 꼼꼼히 정리해보려 합니다.

 

전세 계약을 계획 중인 임차인, 전세를 새로 놓아야 하는 임대인이라면 반드시 알아야 할 내용입니다!

 

 

전세보증보험 DTI 40% 규제, 이게 무슨 말일까?

항목	내용
시행일	2025년 6월 19일 신청분부터
적용 대상	HUG 보증부 전세대출 상품
핵심 규제	연소득 대비 연이자 40% 이하(DTI) 조건 적용
보증비율 변경	전세보증금의 100% → 90%로 축소
도입 배경	가계부채 억제, 전세시장 안정화 목적

 

 

 

2025년 6월 19일부터 전세보증보험 대출에 DTI 40% 규제가 본격 적용됩니다. 이 규제는 전세자금대출을 받을 때, 연소득 대비 연간 이자비용이 40%를 넘지 않도록 제한하는 제도입니다.

 

예를 들어 연소득이 3천만 원인 경우, 연간 1,200만 원까지만 이자 부담이 허용되며, 월 이자는 100만 원까지만 허용이 된다는 뜻입니다.

 

기존에 전세대출은 소득 제한이 전혀 없었기 때문에 현재 직장이 없는 상태인 분들이나 소득이 낮은 분들에게는 굉장히 큰 규제라고 볼 수 있습니다.

 

기존에는 수도권 기준으로 최대 4억 원까지 대출이 가능했지만, 이제는 개인의 소득 수준에 따라 이보다 적은 금액만 받을 수 있습니다.

 

 

HUG 전세대출보증 한도 100%→90%, 19일부터 본격 시행

 

 

 

전세대출 한도, 이제 어떻게 계산되나?

항목	기존 기준	개편 후 변화
보증비율	100%	90%로 축소
대출 한도 기준	지역별 고정 한도 (수도권 3.2억, 지방 2.56억)	기존 한도 vs DTI 40% 기준 중 낮은 금액 적용
대출 가능 소득 요건	제한 없음	1억 대출 시 연소득 1천만 원 이상 필요
보증금 최대 한도	수도권 기준 4억 원	3.6억 원(90%)으로 축소
은행 역할	전액 보증	10% 미보증 → 은행 자체 심사 강화 가능성

 

앞서 설명드린 DTI 40%가 적용된다는 점에 더하여 보증비율의 축소도 큰 변화입니다. 전세보증금의 보증 비율도 100%에서 90%로 줄어들었다는 점입니다. 은행이 나머지 10%를 자체 부담해야 하며, 이에 따라 대출 심사가 더 까다로워질 수 있습니다.

 

HUG 전세대출보증 한도 100%→90%, 19일부터 본격 시행

 

 

 

내 연봉으로 전세대출 얼마나 가능할지 계산하는 방법

 

HUG 공식 사이트에서 바뀐 규정을 바탕으로 '나의 예상 보증 한도'를 조회할 수 있습니다. 

 

자동 계산이 되더라도 어떻게 계산되는지 방법을 정확히 알고 있어야 소득을 추가 신고하여 보증 한도를 높인다든지, 나의 한도에 딱 맞는 전세금을 설정할 수 있습니다.

 

 

 

 

사례	연소득	금리 가정(5%)	연 이자 부담 한도(40%)	대출 가능 최대 금액
A	3,000만 원	5%	1,200만 원	약 2억 4천만 원
B	4,000만 원	5%	1,600만 원	약 3억 2천만 원
C	5,000만 원	5%	2,000만 원	약 4억 원
D	6,000만 원	5%	2,400만 원	약 4억 8천만 원

 

금리가 더 낮아지고 있지만, 우선 보수적으로 5%의 금리로 가정을 하겠습니다. 이런 방식으로 계산하면: 연봉 4천만 원이면 최대 약 3억 2천만 원 연봉 5천만 원이면 약 4억 원 연봉 6천만 원 이상이 되어야 수도권 평균 전셋값(6억 4천만 원 기준)의 90%인 5.76억 대출이 가능해집니다.

 

결국 중저소득층이 수도권 전세에 진입하기 어려운 구조라는 것을 의미합니다. 특히 금리가 높아질수록 대출 가능 금액은 더 빠르게 줄어들며, 보증금이 많은 전세주택일수록 고소득자가 아니면 접근조차 어려워지는 상황입니다.

 

 

 

전세대출 규제, 전셋값과 월세는 어떻게 될까?

항목	변화 내용
전세 수요	대출 제한으로 감소
전세 공급	보증 한도 축소로 임대인 기피 증가
월세 전환	가속화 (전세 → 월세로 이동)
전셋값 동향	전세매물 부족 → 가격 상승 압력
월세지수	지속 상승세 (2025년 4월 기준: 100.1)

 

DTI 40% 규제는 단순히 대출 한도만 줄이는 것이 아니라, 전세시장 전체의 수요·공급 구조에 영향을 미칩니다. 우선 대출 문턱이 높아지면서 전세로 이사하고자 했던 실수요자들이 월세로 눈을 돌릴 수밖에 없는 구조가 되었습니다. 이는 전세 수요 감소와 함께, 월세 수요 증가라는 이중 변화로 이어지고 있습니다.

 

또한 보증 비율이 100%에서 90%로 줄어들면서, 임대인 입장에서도 보증금 전액 보장에 대한 신뢰가 낮아졌고, 일부는 전세보다 월세를 선호하는 경향을 보이기 시작했습니다.

 

실제로 한국부동산원에 따르면, 2025년 4월 기준 월세지수는 100.1로 상승세를 유지하고 있으며, 서울 아파트의 평균 전셋값은 2025년 5월 기준 6억 4,281만 원으로 전년 대비 4,223만 원 상승했습니다. 이러한 흐름은 규제가 전세시장 안정화보다는 전세 수급 불균형과 가격 왜곡을 유발하고 있다는 신호일 수 있습니다.

 

결국 DTI 규제는 의도와 달리 월세 전환 가속화, 전세가 상승 압력, 시장 왜곡이라는 부작용을 동반할 가능성이 높습니다.

 

 

 

소득 낮으면 이사가야 하는 시대? 임차인 부담의 현실

구분	변화 내용
대출 접근성	DTI 제한으로 소득 낮은 임차자 진입 어려움
자기자본 부담	보증비율 축소로 추가 자금 필요
월세 전환 시	매월 고정 지출 증가 + 선택지 제한
고령자·비정규직	소득증빙 어려움 → 대출 자체 불가
주거 안정성	전세→월세 전환으로 불안정성 증가

 

전세보증보험에 DTI 40% 기준이 적용되면서, 가장 직접적인 피해자는 임차인, 특히 소득이 높지 않은 실수요자입니다. 대출 한도가 줄어들고 보증비율이 낮아짐에 따라, 기존보다 더 많은 자기 자본을 마련해야 전셋집에 입주할 수 있게 되었습니다.

 

예를 들어, 보증금 4억 원짜리 전셋집에 입주하려면 과거엔 대출로 대부분 해결할 수 있었지만, 이제는 10%인 4천만 원은 추가로 준비해야 하고, DTI 기준으로 인해 소득이 충분하지 않으면 아예 대출 자체가 거절될 수 있습니다.

 

또한 소득이 일정치 않은 비정규직, 프리랜서, 은퇴자 등은 이자 부담 계산조차 어려워 심사 대상에서 제외되는 경우가 많습니다. 이로 인해 중산층 이하 가구의 주거 선택권이 축소되고 있습니다.

 

대출이 어렵다면 결국 선택지는 월세 전환인데, 이는 매달 고정 지출을 의미하며, 생활비 부담이 실질적으로 증가합니다. 전세보다 비용이 더 드는 월세 시장으로 밀려나는 구조가 형성되고 있는 것입니다.

 

결과적으로 이번 규제는 임차인의 부담을 분산시키기보다는 집중시키는 구조로 작용하고 있으며, 주거 안정성을 해치고 있다는 지적이 나오는 이유이기도 합니다.

 

 

 

전세대출 규제, 이대로 괜찮을까? 전문가 의견 및 시사점

구분	내용
전문가 분석	“전세대출 규제만으로 시장 안정은 어렵다” – 공급 확대 병행 필요
부작용 우려	전세·월세 가격 동반 상승, 주거 불안 심화 가능성
정책적 시사점	대출 규제 + 공급 정책 병행 필요
단기 효과	가계부채 증가 속도 둔화 가능성
장기 효과	전세제도 자체의 축소와 월세 중심 구조로 전환될 가능성

 

전세대출에 DTI 40% 규제가 도입된 배경에는 급증하는 가계부채와 갭투자 억제라는 정책적 목표가 있습니다. 그러나 다수의 전문가들은 이 규제가 주거 시장의 본질적인 문제를 해결하지는 못할 것이라 전망하고 있습니다.

 

대표적으로 광운대 서진형 교수는 “전세대출 규제만으로는 문제 해결이 어렵다. 공급 확대와 국민의 가처분소득 증가가 병행되어야 한다”라고 강조했습니다.

 

실제로 전세 수요는 줄어들지만 공급도 줄어들기 때문에, 전세가와 월세 모두가 상승할 수 있는 구조적인 왜곡이 우려되고 있습니다. 특히, 대출 규제를 강화하는 대신, 임차인을 위한 공공임대 공급이나 임대료 안정화 정책이 병행되지 않으면 실수요자만 피해를 입을 수 있습니다.

 

 

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2025년 6월부터 시행된 전세보증보험 DTI 40% 규제는 단순한 제도 변경이 아니라, 전세대출의 구조 자체를 ‘소득 중심의 제한적 구조’로 재편한 조치입니다.

 

• 보증비율 축소(100% → 90%)
• 대출 가능 금액 산정 시 소득 요건 강화 

 

이 두 가지는 생각보다 전세 대출에 큰 영향을 미칠 수 있고, 더 나아가 앞으로 부동산 시장에도 큰 영향을 줄 수 있습니다.

 

이 글을 통해 전세대출 DTI 40% 규제의 구조와 현실적인 영향을 이해하셨다면, 현재 내 소득 기준에서 어느 정도 대출이 가능한지를 꼭 계산해 보시고, 매매/전세/월세 중 본인의 상황에 맞는 결정을 하시길 바랍니다. 감사합니다.

 

 

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