스트레스 DSR 3단계 전면 시행! 대출한도 얼마나 줄어들까?

3단계 스트레스 DSR 시행방안 확정 발표되었습니다. 2025년 5월 20일 금융위원회에서 발표했는데요.

 

 

2025년 초에 주택담보대출 상담을 받기 위해 은행에 갔던 저는 뜻밖의 얘기를 들었습니다.

"7월부터는 대출한도가 줄어들 수 있어요."

이유는 바로 3단계 스트레스 DSR의 전면 시행 때문이었습니다. 드디어 어떻게 반영할지 확정 발표가 되었네요. 

 

3단계 스트레스 DSR이 시행되면 내 대출 한도가 어떻게 변할까 궁금해서 직접 자료를 찾아보고 계산해봤어요. 실제로 대출한도가 꽤 줄어드는 경우가 있어서, 자금 계획을 잘 세우지 않으면 큰 낭패를 볼 수 있겠더라고요.

 

3단계 스트레스DSR
연봉, 집값, 지역에 따라 다릅니다!

 

✅간단한 개념은 아래 영상으로 먼저 보고오셔도 좋을 것 같아요.

 

 

스트레스 DSR이란?

 

항목	내용
정의	금리 인상 위험을 반영한 미래예상 DSR
산정 방식	현재 대출금리에 스트레스 금리 가산
적용 대상	주담대, 신용대출, 기타 가계대출
시행 배경	급격한 금리 인상 시 리스크 선제 대응

 

간단하게 정리해드리면 "금리가 오를 것을 대비하여 금리를 높게 반영해서 대출을 적게 해주겠다"입니다. 스트레스DSR을 계산할 때의 금리는 실제 대출 금리와는 다릅니다.

 

실제 대출 금리를 올린다는 것이 아니라 '대출 가능액을 계산할 때 금리가 지금보다 높다고 가정하겠다'는 것입니다.

 

결과적으로 실수요자의 원리금 부담이 늘어나는 것은 아니지만, 대출 총액에 큰 영향을 미치기 때문에 자금 계획에 직접적인 영향을 줍니다.

 

✅스트레스DSR을 간단히 설명한 영상입니다. 참고하세요!

 

 

 

3단계 스트레스 DSR, 무엇이 달라지는가?

 

구분	1단계	2단계	3단계
시행 시기	2024.2	2024.9	2025.7
적용 대상	은행권 주담대	+ 신용대출	+ 기타대출 전면
스트레스 금리	0.38%	0.75% (수도권 주담대 1.20%)	1.50% (지방은 0.75%)

 

 

 

3단계 스트레스 DSR 시행방안 보도자료.pdf

0.34MB

 

3단계 스트레스 DSR 시행방안 원문.pdf

0.23MB

 

2025년 7월부터는 3단계 스트레스 DSR이 시행되는데요. 기존과 달라진 점은 아래와 같습니다.

• 기타대출 전면 반영(신용대출 1억 초과할 때만 스트레스 금리 부과)
• 수도권은 스트레스 금리 1.5% (기존 0.75%->1.2%)
• 지방은 기존과 마찬가지로 0.75%

 

지방 부동산은 어려운 지역이 대부분이기 때문에 3단계 스트레스DSR에는 제외시켜 줬는데요. 수도권은 확실히 영향이 클 것 같습니다. 금리에 스트레스 금리 1.5%를 가산하는 것이기 때문에 상당한 한도 축소가 예상됩니다.

 

 

 

3단계 스트레스 DSR 적용하면 대출한도가 얼마나 줄어들까?

 

소득	금리 유형	2단계 한도	3단계 한도	감소폭
1억	변동형	5.9억	5.7억	△2천만원 (-3%)
1억	혼합형(5년)	6.3억	5.9억	△4천만원 (-6%)
1억	주기형(5년)	6.4억	6.2억	△2천만원 (-3%)
6천만	변동형	3.5억	3.3억	△2천만원 (-6%)
6천만	혼합형(5년)	3.9억	3.5억	△4천만원 (-10%)
6천만	고정형(15년 이상)	3.8억	3.8억	변동 없음
4천만	혼합형(5년)	2.6억	2.3억	△3천만원 (-11%)
4천만	고정형(15년 이상)	2.5억	2.5억	변동 없음

 

 

표에 있는 모든 수치는 시뮬레이션 기준이며 실제 대출 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 적용 지역은 수도권이며, 적용 금리는 4.2%로 계산했습니다. 원리금균등, 30년 만기 기준입니다. 나의 소득으로 DSR을 계산을 할 때, 현재 은행 금리에 스트레스DSR 적용 금리를 더하여 계산기에 입력하면 됩니다.

 

얼마나 영향을 받을지, 상품에 따라 어떤 차이가 있는지 자세히 살펴보겠습니다.

 

1. 같은 소득, 다른 금리 유형… 누가 가장 불리할까?

예를 들어, 연소득 1억 원인 차주가 30년 만기, 원리금균등 방식으로 수도권 주택담보대출을 받는다고 가정해 보겠습니다. 이때 대출 한도는 금리 유형에 따라 다음과 같은 차이를 보입니다.

 

• 혼합형(5년 고정 후 변동): 2단계 대비 약 △4,000만 원 감소
• 변동형: 약 △2,000만 원 감소
• 주기형(5년 주기 금리 조정): 약 △2,000만 원 감소

 

혼합형 대출이 가장 큰 영향을 받습니다. 그 이유는 스트레스 금리 적용 비율 때문입니다. 왜 그럴까요?

 

 

 

위 사진과 같이 혼합형, 주기형, 기간에 따라 스트레스 금리 적용 비율이 다르기 때문입니다.

혼합형(5년)이란 5년간 금리가 고정된 후, 일정 주기(예를 들어 6개월)로 금리가 변동되는 대출이며, 주기형(5년)은 5년 주기로 금리가 변동되는 대출입니다. 고정 기간, 주기 기간에 따라 스트레스 금리가 다르게 적용이 되는데요. 고정 기간, 주기 기간이 긴 경우 스트레스 금리를 덜 적용 받게 됩니다.

 

혼합형은 고정금리 구간이 짧고 변동 가능성이 크기 때문에, 스트레스 금리가 대부분 반영되어 대출 가능 금액이 더 많이 줄어드는 것입니다.

 

 

2. 같은 금리 조건이라도, 소득 낮으면 타격 더 크다

같은 혼합형 대출 상품을 선택해도, 차주의 소득 수준에 따라 체감하는 감소폭은 크게 다르게 느껴집니다.

 

• 소득 1억 → △4천만 원 감소 (감소율 약 6%)
• 소득 6천만 원 → △4천만 원 감소 (감소율 약 10%)
• 소득 4천만 원 → △3천만 원 감소 (감소율 약 11%)

 

절대 금액 감소는 비슷하지만, 소득 대비 감소 비율은 소득이 낮을수록 더 크다는 점이 핵심입니다. 이는 중·저소득 차주가 더 민감하게 타격을 입을 수 있음을 뜻하며, DSR 규제는 실질적인 차별적 부담으로 작용할 수 있습니다.

 

 

 

3단계 스트레스 DSR이 나에게 미치는 영향 체크리스트

점검 항목	체크
주담대 신규 계획 있음	□
신용대출 1억 이상 보유	□
수도권 아파트 매수 예정	□
대출 만기 30년 이상	□
혼합형 or 주기형 상품 고려 중	□

 

위 체크리스트 중 3개 이상 해당된다면, 7월 전 대출 실행 여부를 검토하는 것이 유리할 수 있습니다. 특히 수도권 거주자는 미리 대응해야 불이익을 줄일 수 있습니다.

 

---

빠르게 은행 몇 군데에 방문해보시거나, 대출상담사와 상담하여 지금 받는 것이 좋은지, 7월 이후에 받아도 상관 없는지에 대해 알아보시길 바랍니다. 감사합니다.

 

 

✅지방은 3단계에서 빠졌습니다. 지방 부동산이 어렵기 때문인데요. 아래 글이 도움이 되실거에요.

지방 부동산 대책 발표! 지역 건설경기 보완방안(25년 2월 19일) 내용과 영향력 완벽 분석

 

부동산 양극화, '똘똘한 한 채'가 정답일까요?