부동산 양극화, '똘똘한 한 채'가 정답일까요?

‘똘똘한 한 채’라는 스토리가 부동산을 많이 장악하고 있습니다. '똘똘한 한 채로 수요가 몰릴 것이다. 양극화가 심해질 것이다.'라는 스토리는 많은 사람들에게 공감을 얻고 있으며, 다음과 같은 고민도 함께 안겨줍니다.

‘내가 사는 지역은 똘똘한 지역인가?
‘내가 사려는 단지는 똘똘한 단지인가?

반면에 압구정, 반포, 잠실 등 확실한 상급지들은 ‘사람들이 똘똘한 한 채로 몰린다던데, 서둘러야지’라는 생각을 가진 사람들이 몰릴 것입니다.

하지만, ‘똘똘한’이라는 단어는 참 애매합니다. 어디까지가 '똘똘한 지역', '똘똘한 단지'인지 정할 수 없습니다.

 

똘똘한 한 채는 분위기에 따라 기준이 달라질 것이다

 

많은 사람들은 오르는 아파트를 똘똘하다고 생각합니다.

옆 동네의 신축이 오르는데, 내가 살고 있는 아파트가 안 오르면 똘똘한 한 채가 아니라고 생각할 것이고, 불안감을 느끼게 될 것입니다.

 

서울 송파구 잠실동 잠실엘스는 전고점을 돌파했습니다. 노원구 상계동 상계주공은 최고점 대비 여전히 25% 하락해있습니다. 상계주공은 똘똘한 한 채가 아닐까요?

분위기가 좋은 전주 혁신도시의 2013년 입주 아파트 베르디움1차는 전고점에 거의 다 왔습니다. 상계동보다 전주가 더 똘똘한 한 채일까요?

 

그렇기에 시간이 지나면 사람들의 생각은 쉽게 바뀔 것입니다.

공급 감소, 전세가 상승, 금리 인하, 지방 한정 규제 완화 등 여러 요인들로 상승에 관한 스토리가 만들어지고, 실제 거래량이 늘어난다면 어떨까요? 과거 상승장과 같이 상승 흐름이 점점 퍼져나갈 것입니다.

‘어라? 내가 사려는 지역(단지)이 거래가 되네? 가격이 조금 올랐네?’라는 생각을 갖게 될 것입니다.
그러면 ‘내가 사려는 물건이 똘똘한 물건에 해당되는구나’라고 생각을 바꾸는 사람들이 늘어나겠지요.

​함부로 똘똘한 한 채에 대한 기준을 정하면 안 됩니다. 오르면 똘똘한 것입니다.

 

양극화는 진짜 일어날까?

양극화는 반드시 일어납니다. 제가 말하는 양극화는 가격 차이가 벌어진다는 것을 뜻합니다.

 

양극화에 대한 이야기를 하면서 서울로 수요가 집중되는 요즘 자극적인 기사가 많이 나옵니다.

 

댓글을 보면 기사 내용도 잘 읽어보지 않고 다음과 같이 생각을 하는 사람들이 많은 것 같습니다.

 

'비싼 집은 오르고, 싼 집은 떨어질거야.'

'서울은 오르고, 지방은 떨어질 거야.'

 

하지만 제 생각은 다릅니다.

'너무 가치가 없는 부동산을 제외하면 통화량이 늘어나듯 오를 거야. 하지만 덜 오르겠지.'

 

 

 

2014년부터 최고점까지의 가격 흐름을 살펴보겠습니다.

잠실엘스는 14억 3천이 올랐고, 상계주공 6단지는 6억 3천이 올랐습니다. 기존에 비해 8억이 더 벌어졌습니다. 양극화가 진행된 것이죠.

 

하지만 상승률은 잠실엘스가 190%, 상계주공 6단지가 250%입니다.

2014년 1월에 갭투자를 했다면 잠실엘스는 약 2억 5천, 상계주공 6단지는 약 9천만 원입니다.

 

투자 수익률을 계산해 보면 잠실엘스는 572%, 상계주공 6단지는 700%입니다.

 

양극화는 진행됐으나, 투자 측면으로 본다면 시기에 따라서는 더 나은 투자였을 수도 있다는 것입니다.

 

따라서 양극화가 진행된다고 해서 무조건 비싼 아파트를 사야 한다는 것은 잘못된 생각입니다.

너무 가치가 떨어지지 않는 단지를 저평가된 상태에서 산다면 양극화가 진행되더라도 수익을 얻을 수 있을 것입니다. 

 

 

통계를 맹신하지 않고 스토리의 힘이 세다는 것을 명심하며 보수적으로 상황을 관찰해 나가야겠지만, 스토리를 맹신하지 않기 위해 노력해야겠습니다.

 

 

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