전세 계약 특약, 상황 별 꼭 넣어야 할 특약 완벽 정리!

전세 계약을 맺을 때 특약은 상당히 중요합니다.

 

전세 가계약 전부터 계약을 맺는 과정, 준비물, 문자 양식 등이 궁금하시면 아래 글을 참고하시고, 이번 글에서는 특약을 어떻게 넣는 것이 좋은지 자세히 알려드리겠습니다.

전세 가계약부터 계약서 작성까지 과정과 주의사항, 필수 문자 양식 공유

 

전세 계약 특약을 넣을 때 중요한 것

특약은 가계약을 맺기 전 미리 협상을 하여 가계약 문자에 미리 확정 짓는 것이 좋습니다. 가계약을 맺고 계약서를 쓸 때 특약을 넣으려면 생각보다 협상이 잘 안 될 수도 있습니다.

 

강행 규정으로 정해진 것을 특약으로 넣는 것은 의미가 없습니다. 예를 들면 아래와 같습니다.

• 전세 계약 기간을 1년으로 한다
• 계약 갱신 청구권은 사용하지 않기로 한다

이런 특약은 의미가 없습니다. 특약에 있어도 임차인의 권리이므로 바꿀 수 있습니다.

마지막으로 특약은 '위약시 어떻게 하겠다는 것'을 적어야 합니다. 아래와 같이 말이죠.

애완동물을 기르는 것은 금지하며, 임대인과 협의 없이 기를 시 도배와 장판 원상 복구 비용을 임차인이 지불한다.

 

특약 문구나 반드시 들어갈 특약사항 등을 알기 위해서는 주택 임대차 표준 계약서를 한 번 정독해 보시는 것도 도움이 됩니다. 아래 법무부 사이트를 참고하세요.

 

 

넣으면 좋은 전세 계약 특약

대표적으로 많이 넣는 특약과 의미에 대해 표로 정리해드릴게요.

특약	의미
계약 체결일 이후 잔금일까지 부동산에 권리 변동 사항이 발생하면 계약을 해지하고 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 손해배상한다.	임대인은 잔금일까지 대출을 받거나 하는 권리 변동 사항을 일으키지 말라는 것입니다. 임차인에게 중요한 특약입니다.
현 시설 상태에서의 임대차 계약이며, 기본시설 파손 및 변경시 임차인은 원상복구하기로한다. (자연 마모 제외)	임대인 입장에서도, 임차인 입장에서도 중요한 특약입니다. 계약 당시 집을 봤을텐데 이 상태 그대로 계약한다는 내용입니다.
시스템에어컨 2대, 중문, 인덕션, 안방 장롱은 그대로 사용하는 것으로 한다.	예를 들어서 이렇게 적어봤는데요. 이미 있는 옵션을 임대인이 가져간다던지, 임차인이 안쓰고 싶으니까 빼달라고 요청하는 사태를 미리 방지하는 특약입니다.
전기, 수도, 가스, 보일러 등의 노후로 인한 수선 및 균열, 누수는 임대인이 비용을 부담하되, 사용상의 부주의로 인한 수선 및 소모품 구매, 시간경과에 따른 소모품 교체, 관리 소홀로 인한 곰팡이 결로는 임차인이 비용 부담하기로 한다.	중대한 하자는 임대인이 고쳐주고, 그 외 간단한건 임차인이 고치라는 내용입니다.
에어컨 타공, 벽걸이 tv 등 벽이나 천장 구조물을 훼손하는 행위는 일체 금하며, 위반시 원상 복구해야 한다. (부득이한 경우 임대인의 동의를 구한다.)	타공 금지 조항입니다.
애완동물 반입 및 실내 흡연은 금지하기로 한다. 위반시 도배 및 장판 등을 원상복구한다.	애완동물 반입 금지는 미리 협의를 하고 가계약을 맺어야 하는 사항입니다. 안그러면 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.
임대인은 임차인의 전세자금대출과 전세보증금반환보험 가입시 협조하기로 한다. (전세권 설정은 불가)	대출이나 보험 가입 시 임대인의 협조가 필요한 경우가 있습니다. 임차인 입장에서는 반드시 넣어야 할 조항입니다.
전세대출이 일어나는 여부와 전세보증금반환보험 가입이 가능한 여부는 임차인의 책임이며, 전세대출이 일어나지 않는다는 이유나 전세보증금반환보험 가입이 불가능하다는 이유로 계약을 파기하는 경우에는 임차인은 계약금을 포기하여야 한다. (단, 임대인의 압류, 대출에 의해 불가능한 경우는 제외한다.)	임대인 입장에서 작성한 부분인데요. 만약 임대인 책임이 아닌 경우에는 계약 파기를 임차인이 지라는 것입니다.
임차인은 만기 6개월 전부터 최소한 3개월 전까지 이사 여부를 미리 통보한다.	최소 만기 3개월 전에는 부동산에 내놓아야 집을 팔던지, 새로운 임차인을 구하던지 할 수 있습니다. 따라서 이 조항을 넣어두는 것입니다.
전세 만기시 재계약하지 않는 경우, 새로운 매매나 임대차 계약을 위한 부동산 방문에 적극 협조하기로 한다.	강제 조항은 아니지만, 이 조항을 넣어두면 임차인에게 말하기 편한 부분이 있습니다. 미리 넣어두는 것이 좋습니다.

 

계약 시 주의할 점, 보증금 보호를 위해 주의할 점은 아래 생활법령정보 홈페이지에 자세히 나와있으니 참고하시면 좋을 것 같습니다.

 

 

특수한 경우에 넣어야 할 전세 계약 특약

매수인과 전세 계약을 맺으면서 집을 매수한 경우

 

일명 주전세라고 부르는데요. 기존 집주인이 전세로 사는 조건으로 매수를 하는 상황입니다. 이때에는 아래와 같이 특약을 넣으면 됩니다.

 

본 물건지는 매매계약 진행 중이며 매수인과 체결하는 계약임.

 

계약갱신청구권을 사용하는 경우

아래와 같이 정확히 명시를 해야 분쟁의 소지가 없습니다. 보증금을 증액하는 경우 두 번째 특약을 넣어주시면 됩니다.

 

본 전세계약은 기존 전세계약기간이 만료되어 현 임차인이 계약갱신청구권을 사용하는 전세 재계약이다.
전세보증금은 기존 전세금 00만 원에서 5% 증액된 00만 원으로 한다.

 

잔금일과 입주일이 다른 경우

잔금일 기준으로 공과금과 세금을 정산하며, 이후 임차인의 관리 소홀로 인한 하자 발생 시 임차인이 수선하기로 한다.

 

잔금 전 수리하기로 했을 때

임대인은 잔금 전 수리(도배, 장판, 페인트, 조명, 싱크대, 욕실....)를 하기로 한다.

 

임대인이 임대사업자인 경우

임대인의 임대사업자 등록에 적극 협조하기로 한다. (임대기간 만료 시 임차인 등본이 필요할 수 있음)

 

입주하는 아파트

입주하는 아파트를 전세 주는 경우에는 조금 절차가 다릅니다. 따라서 아래와 같은 특약을 넣어줘야 합니다.

임대인이 잔금일에 잔금을 완납하지 않으면 큰 문제가 생기므로 관련 특약도 반드시 넣어줘야 합니다.

 

본 계약은 보존등기 상태의 계약이며, 잔금 시 ㅇㅇㅇ님으로 등기접수하기로 한다.
본 계약은 선순위 근저당이 없는 임차인 1순위 조건의 전세계약이며, 임대인은 이를 보증금반환 시까지 유지해야 한다.
임대인은 임대차 계약의 잔금 지급과 동시에 중도금대출, 분양권 잔금 전액, 이자 등을 모두 동시에 상환하고, 유상옵션비, 선수관리비 등을 완납하여 임차인의 입주에 문제가 없도록 한다.
임대인은 잔금일에 분양잔금을 완납하지 않을 경우 본 계약을 해지한다.
임대인은 잔금일에 잔금완납영수증과 입주증 사본을 임차인에게 전달한다.
임대인은 임차인의 전세자금대출과 전세보증금반환보험 가입 시 협조하기로 한다.

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