전세 가계약부터 계약서 작성까지 과정과 주의사항, 필수 문자 양식 공유

전세 계약에서 가계약부터 계약서를 쓸 때까지 무난하게 넘어가는 경우가 대부분입니다. 하지만 분쟁이 생길만한 여지들이 많이 있고, 이를 예방하기 위해서는 꼼꼼히 진행해나가야 합니다.

 

이번 글에서 설명드리는 대로만 전세 계약을 진행해 나가시면 스트레스받으실 일 없이 안전하게 진행할 수 있을 겁니다.

 

가계약 맺기 전 미리 결정할 것

가계약을 맺기 전 반드시 기본적인 사항은 다 상의하고, 협의가 끝난 뒤 가계약금을 주고받아야 합니다.

• 잔금일(이삿날)
• 전세 만기일
• 특약

가계약금은 받았는데, 계약서를 쓸 때 서로의 의견이 다르면 골치 아픈 상황이 벌어집니다. 한쪽이 양보하지 않으면 협의하기 매우 어렵습니다. 따라서 잔금일과 전세 만기일은 미리 정해두시고, 제안할 특약이 있다면 반드시 제안하셔야 합니다.

 

 

가계약 전 제안하면 좋은 특약

임대인 입장

2년 후 공급이 많다면 만기일을 조정해 보면 좋습니다.

 

옵션이 있으면 그대로 사용한다는 약속을 해둬야 합니다. 예를 들어 인덕션, 시스템에어컨, 중문, 안방 장롱이나 붙박이장 등 가지고 있는 물건들은 그대로 사용한다는 약속을 해두는 것이 좋습니다.

 

실내 흡연, 애완동물 사육, 실내외 타공은 임대인 입장에서 금지하는 특약을 넣는 것이 좋습니다.

 

임차인 입장

애완동물을 키운다면 미리 공지하여 협의를 해둬야 합니다.

 

전세자금 대출, 전세 보증금 반환 보험 등을 실행할 때 임대인의 동의나 확인이 필요한 경우가 있습니다. 임대인이 이에 적극 협조할 것을 약속받아야 합니다.

 

전세금이 매매가에 비해 너무 높으면 전세 보증 보험 가입이 불가능한 경우도 있습니다. 이런 경우에는 미리 임대인에게 전세 보증 보험 가입이 불가한 경우 계약을 파기한다던지, 전세 보증금을 낮춰 계약한다던지 하는 특약을 걸어달라고 말해두는 것이 좋습니다.

 

기존 임차인이 있을 때 임대인이 꼭 해야할 일

임대인 입장에서는 기존 임차인이 나가는 날과 새로운 임차인이 들어오는 날이 같아야 합니다. 따라서 이에 대해 기존 임차인과 약속을 미리 해두는 것이 좋고, 이는 가계약을 맺기 전에 약속해야 합니다.

 

저는 통화로 이야기를 나눈 뒤 아래와 같이 문자를 보내 증거를 남겨둡니다.

 

사장님 협의 내용 문자로 주고받기 위해 남깁니다.
O아파트 O동 O호 현 임대인 OOO과 임차인 OOO의 약속입니다. (24년 12월 23일)

1. 임차인 분은 약속한 날짜인 2024년 12월 1일, 11일, 12일, 21일, 22일 중 하루에 이사를 가며, 2024년 10월 15일 전까지 이사 갈 집과 날짜를 확정하여 현 임대인 OOO에게 알려준다.

2. 임차인 OOO이 이사를 가지 않아서 OOO아파트 OOO동 OOOO호에 대한 새로운 임대차 계약(24년 10월 15일 예정)이 파기되는 경우, 계약 파기에 의해 임대인 OOO이 지급할 배액배상 금액 등 손해액은 임차인 OOO이 즉시 지급한다.
​
동의하시면 '네'라고 답장 부탁드리겠습니다.

 

 

전세 가계약하기

협상이 끝난 뒤 가계약을 맺기로 했다면 문자를 주고받아 서로 동의를 확인한 뒤 돈을 이체하면 됩니다.

 

저는 부동산 사장님께 아래와 같이 문자를 보낸 뒤 상대방에게 보내달라고 합니다. 이것이 확인되면 앞서 협상한 내용에 대해 동의했다는 것을 받아둘 수 있으므로 분쟁이 일어나지 않습니다.

 

아래 문자 내용 유용하게 사용하세요!

 

OO 아파트 OOO동 OOOO호 전세계약
1. 보증금: O원
2. 계약금: O원
3. 선계약금: O만원
4. 계약일: 2024년 10월 15일 (양쪽 합의하에 앞당길 수 있음)
5. 잔금일: 2024년 12월 22일
6. 전세 계약 만기일: 2027년 2월 22일(26개월)

[특약 사항]
1. 현 시간 이후로 등기상의 권리변동이 없는 것으로 한다.
2. 애완동물 금지, 실내흡연 금지, 실내외 타공 금지임. 타공이 부득이한 경우 임대인의 동의를 구해야 하며, 위반 시 원상복구를 해야 한다.
3. 시스템에어컨 2대, 중문, 인덕션, 안방 장롱은 그대로 사용하는 것으로 한다.
4. 임대인은 임차인의 전세자금 대출과 전세보증금 반환 보험가입 시 협조하기로 한다. (전세권 설정은 불가)
​

금일 선계약금 OOOO만원 송금함으로써 계약은 성립하며 계약서작성전 해약금의 기준이 된다.
위 계약내용에 동의 시 동의한다는 답장을 보낸 뒤, 소유자신분증과 계좌번호 문자 주세요.

 

 

전세 계약일

가계약 단계까지 꼼꼼히 진행하고 상의할 것은 다 상의한 상황이기 때문에 실수하지만 않으면 됩니다.

임대인 준비물

인감증명서, 인감도장, 신분증이 필요합니다.

만약 대리인이 간다면 집주인 인감증명서, 인감도장, 신분증, 대리인 신분증, 도장이 필요합니다.

 

임차인 준비물

신분증과 도장을 챙기면 됩니다. 계약금을 이체할 수 있는 준비를 해둬야 하구요. 

 

계약서를 미리 보여달라고 말하기

원하는 특약 사항, 미리 합의한 특약 사항을 넣어서 계약서를 작성한 뒤 미리 보여달라고 부동산에 부탁하는 것이 좋습니다. 임대인과 임차인이 만난 상황에서 처음 계약서를 보고 수정을 요구하는 것은 껄끄럽기 때문입니다.

 

미리 확인한 뒤 고칠 것은 고쳐달라고 요청하시길 바랍니다.

중요한 것은 특약은 '위반 시 어떻게 하겠다'라는 내용이 반드시 있어야 합니다.

 

계약일 절차

계약서를 꼼꼼히 확인한 뒤 도장을 찍으면 됩니다.

 

이삿날(잔금일) 일정에 대한 시간 약속을 해두면 좋습니다.

 

기존 임차인에게 계약금을 미리 주기로 하는 경우도 꽤 있습니다. 이 때는 기존 임차인의 대출에 질권설정이 안 되어 있는지 확인한 후 이체하는 것이 중요합니다. 또한 계약금을 미리 받았다는 문자를 남겨두는 것이 좋습니다.

 

안녕하세요. O아파트 O동 O호 임대인 OOO입니다. 현재 전세보증금에 대한 질권설정이 안 되어 있으시고, 전세보증금 4억 7천만 원을 모두 임차인분 계좌로 이체해드려야 하는 게 맞나요? 맞으면 '네'라고 답장해 주시고, 현재 전세보증금의 일부인 3천만 원을 입금받으실 계좌번호와 은행, 받으실 분 성함을 문자로 부탁드립니다.

 

이체 한 뒤, 계약금 3천만원 받으셨지요?라고 문자로 확인하여 답장받아두면 안전합니다.

 

확실한 전세 계약을 위해 주택 임대차 표준계약서를 한 번 정독해보시는 것을 추천드려요.

아래에 법무부 사이트 링크를 걸어둘게요.

 

 

 

새로운 전세 세입자 구할 때 과정 정리, 협상 내용과 문자 내용 공유

 

전세계약 중도해지, 임차인이 전세 기간 중 나간다고 할 때 임대인이 대처하는 방법