전세보증보험 vs 전세대출보증, 전세 계약시 필수 보증 상품 비교 완벽 정리

얼마 전, 오랜 친구가 전세 계약을 앞두고 저에게 도움을 요청했습니다. 평소에 부동산이나 금융 쪽에 관심이 많다는 걸 알고 있었는지, 계약서 검토부터 필요한 서류까지 함께 챙겨달라고 하더군요. 문제는 계약 자체보다도 그다음 단계였습니다.

 

"전세보증보험도 들어야 하지 않아?"라는 친구의 질문에 저는 순간 멈칫했습니다.

 

친구가 관련 상품들을 전혀 모르는 듯한 눈치였기 때문입니다. 친구를 돕기 위해 인터넷을 뒤지고, 각 기관의 상품설명서를 읽고, 실제 가입 후기까지 찾아보며 가입이 가능한 모든 상품을 정리해봤습니다.

 

알고 보니, 전세 계약 시 우리가 알지 못한 사이에 꼭 점검해야 할 '보험 상품'이 두 가지나 있고, 이 둘은 목적부터 가입 조건, 심지어 누가 가입할 수 있는지도 전혀 달랐습니다.

 

이 글은 저처럼 전세 계약을 돕거나, 직접 계약을 앞둔 분들이 확실하게 이해할 수 있도록 정리한 가이드입니다. 특히 요즘처럼 역전세·깡통전세가 걱정되는 시기엔 내 전세금을 보호하기 위한 선택이 반드시 필요합니다.

 

전세보증보험과 전세대출보증, 둘의 차이를 제대로 알고 나에게 맞는 상품을 선택해보세요.

 

 

전세보증보험 뜻과 기관별 비교

구분	HUG(주택도시보증공사)	SGI서울보증	HF(한국주택금융공사)
주요 상품명	전세보증금반환보증	전세금보장신용보험	전세지킴보증 (일반/특례)
보증 대상	수도권 7억 이하, 비수도권 5억 이하	아파트는 제한 없음 (그 외 10억 이하)	일반: 수도권 7억 / 특례: 10억 이하
임대인 동의	불필요	필요 (공인중개사 계약 필수)	불필요
보증료율	0.115%~0.154%	0.183%~0.208%	가장 저렴한 수준
특이사항	다양한 주택 적용 가능	법인 임대인은 가입 불가	소득 증빙 필요

 

 

 

전세보증보험은 임대인이 전세보증금을 제때 돌려주지 않을 경우, 보증기관이 대신 지급해주는 보험 상품입니다. 쉽게 말해, 내가 나갈 때 전세금을 못 받는 사태에 대비해 보험으로 '내 돈을 지키는 장치'인 셈이죠.

 

 

 

HUG(주택도시보증공사)는 가장 대중적인 전세보증보험을 제공합니다. 임대인 동의 없이 가입 가능하고, 다세대·다가구 등 다양한 유형의 주택에도 적용 가능해 선택 폭이 넓습니다.

 

SGI서울보증은 아파트 고액 전세에도 가입할 수 있는 장점이 있지만, 공인중개사 계약 필수, 법인 임대인 불가 등 제약이 따릅니다.

 

HF(한국주택금융공사)의 전세지킴보증은 보증료가 가장 저렴한 대신, 건강보험료나 신용카드 사용 기록은 소득 증빙으로 인정하지 않기 때문에 일정한 소득이 없는 경우 가입이 어려울 수 있습니다. 반면, 특례전세지킴보증은 임대인이 ‘역전세 반환 대출’을 이용 중인 경우도 포함되어 있어 상황에 따라 유연하게 활용 가능합니다.

 

✅전세보증보험만 따로 완벽하게 정리된 글도 같이 참고해보세요.

전세보증보험 비교: HUG와 SGI, 무엇이 더 유리할까?

 

 

 

전세대출보증 뜻과 기관별 비교

구분	HUG(주택도시보증공사)	HF(한국주택금융공사)	SGI서울보증
주요 상품명	전세금안심대출보증	전세자금보증	전세자금대출 신용보험
보증 대상	전세대출금 + 전세금 반환	전세대출금 (최대 90%)	전세대출금
전세보증 포함 여부	포함 (자동 가입)	미포함 (별도 가입 필요)	미포함
임대인 동의	불필요	불필요	대체로 불필요
특징	보증 일체형, 청년/신혼부부 유리	보증료 저렴, 소득 증빙 필요	고액 전세 가능, 보증료 면제 가능
추천 대상	청년, 신혼부부	직장인, 안정적 수입	고가 전세, 금융사 연계 이용자

 

전세대출보증 상품은 일반적으로 금융기관이 대출금을 회수하지 못할 위험에 대비하기 위한 것입니다. 즉, 보증의 대상은 임대인이 아닌 임차인(내가) 되며, 내가 대출금을 갚지 못했을 때를 대비해 보증기관이 은행에 대신 갚아주는 구조입니다.

 

HUG의 전세금안심대출보증은 전세자금대출과 전세보증보험이 결합된 형태라서, 한 번 가입으로 두 가지를 동시에 해결할 수 있는 것이 특징입니다.

 

반면 HF의 전세자금보증은 대출금 보증만 해주기 때문에, 전세금 반환 보장을 원할 경우 ‘전세지킴보증’을 별도로 가입해야 합니다. 이 점은 놓치기 쉬운 포인트입니다.

 

SGI서울보증은 대체로 금융사와의 연계 조건에 따라 자동 가입되며, 고액 아파트 전세에도 유리합니다. 또한 경우에 따라 금융기관이 보증료를 대신 부담해주는 경우도 있어 금리만 잘 따지면 유리할 수 있습니다.

 

 

전세보증보험 vs 전세대출보증 비교표

항목	전세보증보험 (전세금반환보증)	전세대출보증 (전세자금보증)
보증 목적	임대인이 전세금을 안 돌려줄 경우 보장	임차인이 대출금을 못 갚을 경우 보장
보증 대상	전세보증금 (임차인 보호)	전세대출금 (금융기관 보호)
가입 시점	전세 계약 후 별도 가입 or 대출과 결합	전세대출 실행 시 필수 가입
임대인 동의	불필요	대부분 불필요
주요 제공 기관	HUG, SGI, HF	HUG, HF, SGI
보증료 부담	임차인 직접 납부	금융사 or 임차인
보증금 반환 보장	가능	불가 (HUG 예외)
선택 여부	선택 사항	필수 사항

 

전세보증보험과 전세대출보증은 이름이 비슷해 혼동하기 쉽지만, 목적과 역할이 전혀 다릅니다.

 

전세보증보험은 ‘임대인이 전세금을 안 돌려줄 경우’를 대비한 내 돈을 지키는 보험이고, 전세대출보증은 ‘내가 대출금을 못 갚을 경우’를 대비해 은행을 위한 보증입니다.

 

특히 요즘처럼 전세사기나 역전세 가능성이 높은 시기에는, 전세보증보험에 별도로 가입하는 것이 사실상 안전장치가 되어줍니다.

 

한편, 전세대출을 받을 때는 보증이 필수 조건이므로, 기관과 상품에 따라 전세금 반환까지 포함되는지를 꼭 확인해야 합니다. 예를 들어 HUG의 ‘전세금안심대출보증’은 두 기능이 결합된 형태여서 가성비와 보장 측면 모두에서 유리합니다.

 

 

어떤 상품을 선택해야 할까? (상황별 추천)

상황	추천 보증상품	이유
전세대출 없이 계약만 하는 경우	전세보증보험 (HUG 또는 HF)	임대인 동의 없이 가입 가능, 보증금 보호 가능
전세대출 + 보증금 보호 동시에 원하는 경우	HUG 전세금안심대출보증	두 기능 일체형, 절차 간편
전세보증금이 10억 이상인 경우	SGI 서울보증	고액 보증 한도, 아파트 제한 없음
소득 증빙이 어려운 경우	HUG 또는 SGI	HF는 소득 증빙 필수
보증료를 절약하고 싶은 경우	HF 전세지킴보증	보증료 가장 저렴, 단 소득 증빙 필요
법인 임대인과 계약한 경우	HUG 또는 HF	SGI는 법인 임대인 보증 불가

 

전세 계약은 단순히 금액과 기간만 보고 결정할 일이 아닙니다. 보증보험 선택은 보증금을 지키기 위한 유일한 장치이기 때문에, 내 상황에 맞는 선택이 매우 중요합니다.

 

예를 들어, 전세대출 없이 부모님 도움으로 계약하는 경우라면 전세보증보험 단독 가입으로 충분하며, 이때는 HUG나 HF 상품 중 임대인 동의 없이 가능한 상품을 선택하는 것이 좋습니다.

 

반대로 전세자금대출을 받아야 하는 상황이라면, 보증료를 한 번에 해결할 수 있는 HUG의 전세금안심대출보증이 실용적입니다. 보증금이 7억~10억 원 이상이거나 고가 아파트에 입주하는 경우에는 SGI 서울보증이 보장 한도가 높아 적합할 수 있고, 소득 증빙이 어려운 청년, 사회초년생이라면 소득 조건이 유연한 HUG 쪽이 가입에 유리할 수 있습니다.

 

 

 

전세보증보험 가입 시 유의사항 3가지

유의사항	설명	예시
주택가격 대비 보증요건	전세금 + 선순위채권 ≤ 주택 매매가의 90%	전세 2억 + 대출 2억 → 집값 5억 이상이어야 가입 가능
법인 임대인 불가 (SGI)	SGI는 법인 임대인 주택 보증 불가	법인 소유 주택 → HUG 또는 HF 이용
보증금 한도 및 유형 제한	아파트 vs 비아파트에 따라 보증한도 상이	HF: 아파트 7억 / 다세대는 5억 이하

 

전세보증보험은 단순히 가입한다고 모두 승인되는 상품이 아닙니다. 사전에 확인해야 할 조건과 제한 사항이 명확히 존재하며, 이를 모르고 진행했다가 보증기관에서 거절당하는 경우도 많습니다.

 

첫 번째 유의사항은 전세보증금과 선순위 채권(기존 근저당 등)의 합이 주택 시세의 90%를 초과하면 보증 가입이 불가능하다는 점입니다. 예를 들어, 5억짜리 집에 전세 2.5억인데 이미 선순위 채권이 2억 있다면 → 4.5억/5억 = 90%로 한계치에 도달하게 되죠. 이 점은 중개인조차 놓치는 경우가 많기 때문에 직접 확인이 필수입니다.

 

두 번째 유의사항은 SGI 서울보증에만 해당됩니다. SGI는 법인 임대인의 경우 보증을 아예 제공하지 않기 때문에, 전세계약 상대가 부동산 임대 법인이라면 SGI는 제외하고 HUG 또는 HF 상품만 고려해야 합니다.

 

세 번째는 주택 유형 및 보증한도 차이입니다. 기관별로 아파트와 비아파트(다세대·연립·다가구 등)에 대해 적용 가능한 보증금 상한이 다릅니다. SGI는 아파트의 경우 10억 초과도 가능하지만, HF나 HUG는 비아파트에 대해선 보증금 상한이 더 낮습니다.

 

그리고 네 번째 유의사항이 추가되었습니다. 25년 6월 19일에 발표된 내용인데요. 임차인의 소득을 반영합니다. 주의깊게 살펴보셔야 할 것 같습니다.

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전세 계약을 준비하면서 반드시 점검해야 할 것이 바로 보증 상품의 선택입니다.

• ① 전세보증보험(전세금반환보증)
• ② 전세대출 보증 상품(전세자금보증)

전세보증보험은 내 전세금을 지키는 보험으로, 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우를 대비합니다.

 

전세대출보증은 금융기관을 위한 보험으로, 내가 대출금을 상환하지 못할 경우 은행의 손실을 막아줍니다.

 

상황에 따라 가입 조건과 보장 범위, 보증료율은 달라지기 때문에, 임차인의 입장에서는 반드시 자신의 조건(전세금 규모, 주택 유형, 소득 여부, 법인 임대인 여부 등)을 고려해 상품을 선택해야 합니다.

 

현명하게 상품을 선택하셔서 전세사기, 역전세, 집값 하락 등의 위험에 대비하시길 바랍니다. 감사합니다.

 

 

 

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