아파트 갈아타기를 한 뒤 걱정될 때 가져야 할 마인드

지인 중 작년에 상급지로 이사를 간 분이 계신데요. 최근 해당 지역의 부동산 분위기가 좋지 않다 보니 걱정이 많으시더라고요.

 

제 의견을 밝히면서 안심시켜 줬지만, 마음이 쓰여서 글을 적어봅니다.

 

아파트 갈아타기가 걱정된다면 꼭 읽어보세요.

 

아파트 갈아타기를 한 뒤 걱정될 때 가져야 할 마인드

다른 지역의 부동산 가격이 오르는 것이 호재이다

서울 관악구, 부산 해운대구, 대전 서구 단지 비교. 2015년부터 2017년까지 상당히 다른 흐름을 보여주다가 같은 가격대로 수렴했다.

 

 

 

저는 과거에 비슷했던 단지는 큰 변화가 없다면 같은 가격으로 수렴해갈 것이라는 믿음이 있습니다. 지역이 다르더라도 마찬가지입니다.

 

위 사진의 단지들은 차례대로 서울 관악구 봉천동, 부산 해운대구 재송동, 대전 서구 둔산동의 대표 단지들입니다. 계속 비슷한 시세를 보여주고 있는데요. 2015년부터 2019년까지는 상당히 다른 흐름을 보이다가, 다시 비슷한 시세를 보여주고 있습니다. 현재 호가는 아래와 같습니다. (네이버 부동산, 저층 제외 최저가)

 

지역	단지명	최고가	현재 호가
서울 관악구 봉천동	관악드림타운(33평)	11억 5500만원	9억 2000만원
부산 해운대구 재송동	더샵센텀파크1차(34평)	13억	10억 4000만원
대전 서구 둔산동	목련(36평)	11억 5000만원	10억 6000만원

 

투자의 기회는 가격 차이에 따른 저평가에서 옵니다.

 

​저평가가 된 상태에서 좋은 흐름이 보이는 지역에 투자한다는 것

 

​이것이 제가 생각하는 부동산 투자입니다.

 

지인은 지방의 한 지역에 살고 있는데요. 서울과 수도권만 오르는 것을 보면서 선택을 잘못한 것 같다는 생각을 하더군요.

 

그런데 저는 서울이 오르는 것이 엄청난 호재라고 생각합니다. 서울이 먼저 많이 올라주면, 상대적으로 저평가인 지역들에 돈이 흘러갈 것이라고 생각하기 때문입니다.

 

지방 인구 감소, 규제로 인한 양극화 등이 있기 때문에 상대적으로 덜 오를 수는 있지만, 결론은 오른다는 것입니다.

 

 

 

과거의 가격대로 흘러갈 가능성이 높다

 

 

제 지인은 신축아파트를 매수했는데, 같은 지역의 입지 좋은 구축아파트보다 시세가 지지부진하다고 걱정이 많더군요.

 

위 사진은 서울의 평균 흐름입니다. 그래프를 보면 서울의 신축들이 더 많이 떨어졌다가, 반등 후 더 빠르게 많이 반등하고 있습니다. 이제는 5년 차 미만 시세가 꽤 많이 차이를 벌리고 있지요.

 

 

서울에 비해 상승하지 못하고 있는 부산 그래프입니다. 상대적으로 신축 가격이 치고 나가지 못하고 있습니다.

 

서울은 신축이 대세이고, 부산은 신축이 덜 선호되는 걸까요? 결국 부산도 상승 흐름이 본격적으로 온다면 신축 상승세가 더 커질 것이라고 생각합니다.

 

한 지역 내에서도 저평가인 단지는 항상 존재합니다. 그 지역의 사이클에 따라 저평가된 단지가 달라지기도 하고, 특정 지역에 공급이 많을 때 가격이 눌리기도 합니다. 급격한 금리의 변화에 신축 단지가 더 큰 영향을 받는 경우도 많습니다.

​입지 좋은 구축 단지를 A, 입지가 조금 떨어지지만 신축 단지를 B라고 해보면, 상승장과 하락장에 수요의 크기는 비슷하게 늘고 줄지만, 상대적으로 더 급하게 팔아야 하는 사람들은 신축 단지에 더 많습니다.

 

구축 단지에는 오랫동안 살고 있었단 사람들이 많은 반면 신축은 분양을 받아서 부동산 경험이 없기 때문에 두려움에 파는 사람, 무리한 대출을 받아서 들어온 사람이 더 많기 때문입니다.

최근 서울의 상승 흐름, 다른 광역시의 흐름들을 봤을 때, 과거 비슷했던 단지들은 특별한 입지적 변화가 없다면 결국은 비슷하게 갈 것이라고 생각하며, 상승장이 온다면 지방에서 신축의 힘은 더 강해질 거라고 생각합니다.

그래서 지금 당장 실거래가가 낮다고 해서 잘못된 결정을 했다고 생각할 필요는 없습니다. 내가 산 단지의 가격이 경쟁 단지에 비해 더 낮은 가격에 거래되고 있다면 저평가 구간에 샀다고 생각하면서 버티면 됩니다.

​내가 사자마자 저평가가 해결되고 다시 제 가격을 찾아간다면 좋겠지만, 가격이 벌어졌다가 따라 잡혔다가 역전되었다가 다시 비슷해지는 시간은 1년 이상 꽤 오래 걸리기도 합니다.
​
차분하게 기다리면서 버틴다면 분명 갈아타기 하기를 잘했다는 생각을 하게 될 것이라고 생각합니다.

 

지인과 비슷한 상황에 놓인 분들께 도움이 되었기를 바랍니다. 감사합니다.

 

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지방 부동산이 상대적으로 못 오르고 있는 이유 분석

 

 

주택구입부담지수로 보는 저평가 지역 찾기 | 2024년 3분기 기준