부동산 임장의 목표, 임장을 왜 해야 하는지 모르면 소용없습니다

부동산 투자에 관심이 있다면 임장이 중요하다는 말을 들어봤을 것입니다. 임장을 잘하는 방법에 대한 강의도 있고, 이 내용을 담은 책도 매우 많습니다.

 

아래 기사처럼 단체로 임장을 다니는 분들도 많이 있습니다.

“아파트 단지 몰려다니는 저 사람들 정체가 뭐야”…러닝크루 다음은 임장크루 - 매일경제

 

임장의 목표가 뭐지? 지역 분석? 단지 분석?

 

임장을 왜 하는지를 먼저 확실하게 생각해두지 않으면 쓸데없이 힘들기만 한 일이 될 것입니다.

 

제가 생각하는 임장을 하는 목표를 세 가지로 정리해 보겠습니다.

 

1순위 목표: 지역의 흐름 파악

투자하려는 지역의 흐름을 더 빠르고 정확하게 파악하기 위해 임장이 필요합니다.

 

매물 개수, 거래량뿐만 아니라 KB에서 제공하는 매수우위지수, 부동산 지인에서 제공하는 시장강도 등 흐름을 파악할 수 있는 다양한 데이터가 있습니다.

 

하지만, 현장의 속도를 따라가진 못합니다. 지역 내에서 선호도가 높은 권역과 선호도가 높은 단지의 부동산을 방문하여 아래와 같은 것들을 파악해야 흐름을 정확히 알 수 있습니다.

• 거래량
• 실거래 내역이 나오지 않은 거래 현황
• 호가 현황
• 실거주자가 매매, 전월세 중 어느 쪽으로 많이 선택하는지
• 투자자 진입 여부

 

 

★부동산에서 봐야 할 것 정리 영상★

 

 

 

2순위 목표: 투자를 위한 준비

부동산 투자를 준비한다면 많은 지역 자체를 이해하는 것이 중요합니다.

지역의 인구수, 일자리, 상권, 학군, 교통, 호재 등은 모두 검색으로 분석할 수 있습니다.

어떤 단지가 비싼지, 먼저 오르는지, 거래량이 많아 환금성이 좋은지, 과거 전고점은 어떤 단지가 비싼지 등도 모두 데이터로 확인이 가능합니다.

 

그러면 임장으로는 무엇을 파악해야 할까요?

 

비슷한 시세의 단지들 중에서는 어떤 단지에 먼저 투자할지 우선순위 파악해야 합니다.

시세가 비슷했더라도 상승장이 한 번 지나고 나면 시세가 크게 벌어지는 경우가 과거에도 많이 있었습니다. 따라서 시세 비교를 넘어 입지 요소들을 임장으로 파악하여 더 가치 있는 단지를 선택해야 합니다.

 

뉴타운 등 변화가 큰 지역, 신축 아파트는 과거 데이터가 부족합니다.

지역 내 실거주자 입장에서 어떤 강점이 있는지 직접 파악해 보고, 경쟁 단지들과의 입지 비교를 통해 적정 가격을 산출해야 합니다.

 

지역에 대한 결론을 내려봐야 합니다.

데이터 분석을 통해 지역 이해를 했다면, 임장을 통해 한 단계 높은 수준과 더 섬세한 지역 이해를 할 수 있습니다. 한 지역에 대해 스스로 결론을 내려보는 경험이 쌓이면, 다른 지역을 바라보는 눈이 길러질 것입니다.

 

시나리오를 짜두고 모니터링할 준비를 해야 합니다.

임장에서 끝나면 안 됩니다. 상승장이 오면 어떤 시나리오로 시세가 움직일지에 대해 미리 구상해 보고, 꾸준히 모니터링할 단지들을 정해야 합니다.

 

결국 임장은 투자에 더 확신을 갖기 위한 작업입니다.

 

 

★흐름이 아닌 이해를 위한 임장 방법 영상★

 

 

 

3순위 목표: 부동산 투자 역량 기르기

임장을 통해 가장 크게 얻어야 할 능력은 입지에 대한 이해력, 비교하는 능력입니다.

예를 들어 지방 5개 광역시에 대해 많이 알고 있다면, 대전의 한 단지나 권역을 생각했을 때 다른 광역시에서의 비슷한 사례들을 쉽게 찾을 수 있습니다. 이를 통해 적정 가격을 내 나름대로 생각해 낼 수 있습니다.

 

임장을 통해 기른 입지에 대한 이해가 빛나는 상황은 장기투자를 할 때입니다.

실거주 자산이나 가치가 있어서 길게 보유할 자산을 고를 때에는 장기적으로 시세가 크게 달라지는 경우들이 생기기 때문에 입지에 대한 이해가 필수입니다.

 

임장을 많이 해봤지만, 단기 투자에서는 사실 안 해도 되지 않을까라는 생각이 들기도 합니다.

결국 비싼 단지부터 먼저 검토하여 투자하면 되는 것이고, 대장 아파트가 오르는 것이 포착되면 순서대로 투자를 검토하면 되는 것이라고 생각하기 때문입니다.

 

 

임장을 통해 무엇을 얻고 싶으신가요? 목표를 확실히 정하고 한다면 훨씬 효율적으로 역량 향상과 투자 기회 두 마리 토끼를 잡으실 수 있을 겁니다.

 

관련 책을 많이 읽으시는 것도 매우 도움이 됩니다. 강력 추천드립니다.

 

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