전세 vs 월세, 2025년 뭐가 더 유리할까? (체크리스트 포함)

“올해는 전세로 들어가야 할까요, 아니면 그냥 월세로 버티는 게 나을까요?”

 

지인이 저에게 상담을 했습니다. 이사 시기가 다가오자 공인중개사 사무실에서 전세와 월세 매물을 번갈아 보게 됐는데, 금액 차이가 생각보다 크지 않다는 것이었습니다.

 

차라리 월세로 살고 목돈으로 투자를 할지 고민도 하고, 전세자금대출 이자가 낮아질 것 같다는 생각으로 쉽사리 결정하지 못하더라고요.

 

 

서울 전월세 거래량(출처: 아실)

 

위 서울 전월세 거래량을 보면 실제로 고민하는 분들도 많고, 실제로 월세를 선택하는 분들도 많은 것 같습니다.

 

 

요즘처럼 기준금리 동결, 전월세 전환율 상승, 세액공제 제도 변화가 맞물려 있는 상황에서는, 단순히 “전세는 싸다, 월세는 비싸다” 같은 공식이 통하지 않습니다. 실제로 계산기를 두드려보니 내 연봉·거주 기간·보유 현금에 따라 결과가 크게 달라지더군요.

 

 

오늘 글에서는 2025년 현재 기준으로 전세와 월세의 실제 비용 구조를 숫자로 비교하고, 어떤 조건에서 더 유리한 선택이 될 수 있는지를 정리해 드리겠습니다.

 

 

2025 핵심 변수 한눈에: 기준금리·전환율·세제

항목	요약	비고
한국은행 기준금리	2.50% (2025.7 기준)	동결 기조, 하반기 인하 가능성 관측
법정 전월세 전환율 상한	4.5% (기준금리+2%)	전세→월세 전환 시 임차인 보호 장치
시장 평균 전환율	6.2% (2025 하반기 HF)	신규 월세 계약 시 참고 지표
월세 세액공제	총급여 ≤5,500만: 17% / ≤8,000만: 15%	연 1,000만 원 한도, 무주택 세대주
전세대출 평균 금리	약 2.8~3.9%	HF 공시 기준, 은행별 상이
전세자금대출 소득공제	상환액의 40%, 연 400만 원 한도	과세표준↓, 세율 따라 절감액 차이

※ 위 수치는 2025년 7월 기준 공개자료를 기반으로 정리한 참고치입니다.

 

 

 

전세냐 월세냐를 판단할 때 가장 먼저 확인해야 할 건 바로 금리와 전환율, 그리고 세제 혜택입니다. 현재 한국은행 기준금리는 2.50%로 동결 상태인데, 이 수치에 +2%를 더한 4.5%가 ‘법정 전월세 전환율 상한’으로 작동합니다. 즉, 기존 전세 계약을 월세로 바꿀 때 임대인이 이 비율을 초과해 월세를 요구할 수 없다는 의미죠.

 

하지만 신규 월세 계약은 사정이 다릅니다. HF 통계에 따르면 2025년 하반기 평균 전환율은 약 6.2%로, 실제 계약 현장에서는 이 수치를 기준으로 월세가 책정되는 경우가 많습니다.

 

여기에 월세 세액공제(연 1,000만 원 한도, 17% 또는 15%)와 전세자금대출 소득공제(상환액의 40%, 연 400만 원 한도)도 고려해야 합니다.

 

핵심은 단순히 월 납입액만 비교할 게 아니라, 나의 소득 수준·대출 한도·세율까지 함께 따져야 정확한 계산이 나옵니다.

 

🎁참고로 월 납입액을 비교하는 사이트는 많이 있습니다.

 

 

 

내 상황 체크리스트: 현금/거주기간/대출 가능여부

조건	전세 유리	월세 유리
현금 보유	보증금 일부 + 전세대출로 이자만 부담 시 월 부담 ↓	초기 현금 적을 때, 보증금 최소화 가능
거주 기간	2년 이상 장기 거주 계획(이사비 분산)	단기 거주·직장 이동 가능성 높음
소득/세제 혜택	세율이 높을수록 소득공제 효과 ↑	총급여 5,500만 이하 → 세액공제 17% 적용
시장 상황	전세대출 금리 하락, 전세가율 안정적일 때	전월세 전환율 상승·월세 공급 많을 때

 

 

전세와 월세 중 무엇이 더 유리할지는 결국 내 상황에 달려 있습니다. 현금을 넉넉히 보유하고 있다면 보증금을 크게 걸고 전세대출 이자만 부담하는 쪽이 월세보다 저렴할 수 있습니다. 반대로 보증금 마련이 어렵거나 단기간 거주할 계획이라면 월세가 유리합니다.

 

세제 혜택도 차이가 큽니다. 전세대출은 원리금 상환액의 40%까지 소득공제가 가능하지만, 실제 절감액은 소득세율에 따라 달라집니다. 월세는 총 급여 5,500만 원 이하라면 세액공제를 17%까지 적용받을 수 있어, 체감 절감액이 훨씬 명확하게 느껴집니다.

 

전세대출 금리가 내려가면 전세가 상대적으로 유리하고, 월세 전환율이 높아지면 월세는 불리해집니다. 따라서 거주 기간, 소득, 세제 요건, 시장 금리를 모두 따져 종합적으로 판단하는 것이 필요합니다.

 

 

 

실전 시뮬레이션: 수도권 4억 전세 가정

시나리오	연간 비용	월 환산	세제 적용 (예시)	체감 월부담
전세 (대출 3억, 금리 3.4%)	1,020만 원	85만 원	소득공제 400만 × 세율 15% = 연 60만 절감	80만 원
전세 (대출 3억, 금리 3.0%)	900만 원	75만 원	소득공제 360만 × 세율 15% = 연 54만 절감	70.5만 원
월세 (전환율 4.5%)	1,350만 원	112.5만 원	세액공제 17% = 연 170만 절감	98.3만 원
월세 (시장 6.2%)	1,860만 원	155만 원	세액공제 17% = 연 170만 절감	140.8만 원

 

※ 위 계산은 2025년 7월 기준 금리와 전환율, 세제 요건을 적용한 예시입니다. 개인 소득·세율·계약 조건에 따라 결과가 크게 달라질 수 있으므로, 실제 계약 전 반드시 본인 상황에 맞게 다시 계산해보셔야 합니다.

 

수도권에서 전세 4억짜리 집을 가정하고, 보증금 1억을 보유한 상황에서 전세대출 3억(금리 3.03.4%)과 월세(보증금 1억, 전환율 4.5%·6.2%)를 비교해 봤습니다.

 

계산 결과, 전세대출 금리 3.0~3.4% 구간에서는 월세보다 부담이 확실히 낮았습니다. 특히 시장 전환율(6.2%)을 적용한 월세는 월 140만 원대 부담으로 전세대출 대비 약 2배 가깝게 높아집니다.

 

다만 전세를 선택하면 초기 현금이 많이 들어가고, 월세는 단기 거주나 현금 여력이 부족한 경우에 유리할 수 있습니다.

 

세제 혜택도 중요합니다. 전세대출은 소득공제로 절감 효과가 간접적이지만, 월세는 세액공제로 바로 체감됩니다. 따라서 소득 구간·세율·거주 계획을 함께 고려해야 실제 유리한 선택을 할 수 있습니다.

 

 

 

전월세 결정 체크리스트

단계	체크 항목	설명
①	내 연봉·세제 요건 확인	월세 세액공제 자격(총급여 5,500만/8,000만 기준) 및 전세대출 소득공제 여부 확인
②	은행별 전세대출 금리 비교	HF 공시 기준 은행별 금리(약 2.8~3.9%) 확인 후 유리한 은행 선택
③	계약 성격 구분	기존 전세 → 월세 전환은 법정 상한(4.5%), 신규 월세는 시장 평균(6.2% 내외) 참고
④	거주 기간 고려	2년 이상 장기 계획이면 전세, 단기·이동 잦으면 월세가 유리
⑤	총 비용 시뮬레이션	월 납입액 + 세제 혜택 + 이사비용 등 종합 계산 후 선택

 

※ 이 체크리스트는 2025년 7월 기준 제도와 시장 데이터를 반영한 가이드입니다. 실제 계약 전에는 반드시 은행 금리 공시, 세법 변경, 계약 조건을 다시 확인해야 합니다.

 

의사결정 전에 반드시 단계별 체크리스트를 따라가면서 본인 상황을 점검해야 합니다. 예를 들어, 총 급여 5,000만 원인 세입자는 월세 세액공제 혜택을 크게 받을 수 있어 체감 비용이 예상보다 줄어듭니다. 반대로 연봉이 높고 장기 거주를 계획한다면 전세대출 소득공제를 받으면서 이자만 납부하는 전세가 훨씬 유리합니다.

 

마지막으로, 계약 조건을 바탕으로 실제 비용을 직접 계산해 보는 것이 중요합니다. 위에서 소개해드린 '전월세 차이 계산기'를 활용해 보세요. 

 

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☘️세 줄 요약

• 장기 거주 + 현금 보유 + 높은 소득세율 → 전세(대출+소득공제 활용)가 유리
• 단기 거주 + 현금 부족 + 총 급여 5,500만 이하 → 월세(세액공제 17%)가 유리
• 금리와 전월세전환율에 따라 유불리가 달라질 수 있으므로 반드시 계산해 보기

 

내 상황과 금융 환경을 고려하여 현명한 선택 하시길 바랍니다. 감사합니다!

 

 

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