수도권 주담대 한도 6억 제한! 수도권 중심 가계부채 관리 강화 방안 발표 (25년 6월 27일, 금융위원회)

"집 사려면 지금이 마지막 기회일까요?" 며칠 전, 친구와의 대화에서 이런 말이 나왔습니다. 최근 수도권 아파트 거래가 다시 살아나는 분위기였고, 저금리 끝자락에서 대출로 주택을 마련하려는 수요도 느껴졌습니다.

 

그런데 오늘 발표된 「가계부채 관리 강화 방안」을 보니, 꽤 강력한 규제가 많더라고요.

 

보도자료 - 위원회 소식 - 알림마당 - 금융위원회

 

정부는 실거주가 아닌 대출을 철저히 막고, 다주택자에겐 주담대를 거의 불허하는 강력한 조치를 내놓았습니다.

 

이번 글에서는 2025년 6월 27일 발표된 이 정책의 핵심 요약부터 시행 일정까지 한눈에 정리해보겠습니다.

 

수도권·규제지역 대출 규제 핵심 요약

항목	내용
다주택자 주담대 제한	LTV 0%, 사실상 대출 금지
실거주 요건 강화	1주택자 처분 조건으로만 대출 가능 (대출 후 6개월 내 전입 의무)
갭투자 제한	조건부 전세대출 금지
여신한도 설정	주담대 최대 6억원 한도

 

 

250627(보도자료)가계부채 관리 방안.pdf

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(250627) 가계대출 관리 강화 방안 FAQ.pdf

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이번 규제는 전부 '수도권 및 규제지역'에만 적용됩니다.

 

정부는 가계부채의 과도한 팽창을 막기 위해 수도권과 규제지역을 중심으로 주택담보대출에 대한 규제를 대폭 강화했습니다.

 

이번 정책의 핵심은 크게 세 가지입니다:

1. 다주택자의 추가 주택 매입을 막기 위해 주담대에 대해 LTV 0%를 적용하여 사실상 대출을 불허합니다.

 

2. 실거주가 아닌 대출을 억제하기 위해, 대출로 집을 산 사람은 6개월 내 전입 의무가 생깁니다. 갭투자를 차단하기 위한 조건부 전세대출도 금지되며, 전세보증금을 통해 분양 잔금 등을 치르는 방식은 앞으로 어렵습니다.

 

3. 주담대에 대한 여신한도 6억원 상한선이 도입되어, 대출을 활용한 과도한 주택 매입을 원천 차단하려는 의도가 뚜렷합니다.

 

 

수도권 가계부채 관리 방안 세부 내용

1. 가계대출 총량관리 강화 (7월부터 적용)

항목	내용
시행 시점	2025년 7월부터
금융권 가계대출 총량목표	기존 대비 50% 감축 (정책대출 제외)
정책대출 총량	연간 계획 대비 25% 감축
적용 대상	금융권 자체 대출 + 정책대출 포함
목적	과도한 가계부채 억제, 금융시장 안정

 

정부는 가계부채의 급증 속도에 제동을 걸기 위해 전체 금융권의 대출 총량을 조절하는 조치를 본격적으로 도입합니다. 핵심은 정책대출을 제외한 가계대출 목표를 기존 대비 50%로 축소하고, 정책대출도 연간 계획 대비 25% 감축한다는 점입니다.

 

이 조치는 디딤돌대출, 보금자리론, 버팀목대출 등도 포함되기 때문에, 실수요자 대출도 일정 부분 영향을 받을 수 있습니다.

 

또한 금융회사들은 이 목표를 초과하지 않도록 월별·분기별 대출 규모를 일일 단위로 점검하며 자율적으로 조정하게 됩니다. 정부는 가급적 대출 중단 없이 규모를 관리할 수 있을 것으로 보고 있으나, 사실상 대출 여력 자체가 줄어들 수 있다는 점에서 주의가 필요합니다.

 

 

2. 자율관리 조치 전 금융권으로 확대

항목	내용
시행 시점	2025년 6월 28일
적용 대상	전 금융권 (은행, 제2금융권 포함)
핵심 조치	다주택자 주담대 금지 등 5개 항목
주요 목적	갭투자 차단, 실거주 목적 대출 유도
위반 시 조치	기한 이익 상실, 3년간 대출 제한

 

이제는 은행뿐만 아니라 보험, 저축은행, 카드사 등 모든 금융권이 동일한 주담대 관리 기준을 따르게 됩니다.

 

① 추가 주택 구입 목적 주담대 금지 (LTV = 0%)

• 수도권·규제지역에서 다주택자가 추가 주택 구입 시 대출 불가 1주택자라도 기존 주택을 처분하지 않으면 신규 대출 불가
• 예외: 기존 주택을 6개월 내 처분 예정이면 LTV 50~70% 허용

 

② 생활안정자금 주담대 한도 제한

• 수도권·규제지역 주택 담보 시 최대 1억까지 제한
• 2주택 이상 보유자는 해당 목적 대출 아예 불가
• 지방 주택은 금융회사 자율

 

③ 주담대 만기 제한 30년 이내로 제한 → 장기대출로 DSR 우회 방지

 

④ 소유권 이전 조건부 전세대출 금지

• 매수자·수분양자가 전세보증금으로 잔금 납부하는 구조 전면 차단
• 임대인 ≠ 주택 소유자일 경우 대출 불허 → 갭투자 차단

 

⑤ 신용대출 한도 제한

• 차주 연소득 이내로 한도 제한 신용대출로 주택 구입하는 수요 차단 목적

 

 

이 조치들은 모두 2025년 6월 28일부터 즉시 시행되며, 위반 시 기한의 이익 상실 또는 주택 관련 대출 3년간 제한 등의 불이익이 따릅니다.

 

 

 

3. 주담대 여신한도 제한 (6억원 상한)

항목	내용
시행일	2025년 6월 28일
적용 대상	수도권·규제지역 주택 구입 목적 주담대
기존 제도	총액 제한 없음
변경 내용	주담대 최대 6억원으로 제한
예외	중도금 제외, 잔금대출 시 6억 적용

 

이번 조치로 인해, 수도권이나 규제지역에서 주택을 구입하려는 경우, 주담대는 최대 6억원까지만 받을 수 있습니다.

 

이는 과거와 달리 총액 제한이 생긴 첫 사례로, 고가주택 수요자의 레버리지 전략을 원천 차단하는 조치입니다.

 

정책 대출은 자체 한도가 적용되는데요. 아래 사진을 참고하시길 바랍니다.

 

 

중도금 대출은 제외되는데, 잔금대출로 전환 시 6억원 제한이 적용되므로 자금 계획을 잘 세우셔야 합니다.

 

실제로 받을 수 있는 대출금은 LTV, DTI, DSR 등 심사 기준에 따라 결정되므로 6억원 이하로 더욱 줄어들 수 있습니다. 

 

 

4. LTV 조정 및 전입의무 부과 등 규제 강화

항목	기존	변경 내용
생애 최초 주담대 LTV	80%	70%로 축소
전입 의무 (수도권·규제지역)	없음	6개월 이내 전입 의무 부과
정책대출 전입 의무	디딤돌: 1개월 내	보금자리론 포함 전체 6개월 내
전세대출 보증비율	전국 90%	수도권·규제지역 80% (7.21 시행)
정책대출 한도	최대 5억원	1~2억 수준 축소 예정

 

이번 조치는 기존의 느슨했던 LTV 규제와 실거주 요건을 실질적으로 강화하며, 특히 수도권·규제지역 거주자에게 큰 영향을 미칩니다.

 

생애 최초 주택 구입자도 수도권·규제지역에서는 LTV 70%까지만 가능해지고, 6개월 이내 전입 의무가 생겨, 실거주 목적이 아닌 대출은 원천 차단됩니다.

 

정책대출(디딤돌, 보금자리론 등)에도 동일한 전입 의무가 적용되며, 보금자리론은 기존과 달리 6개월 전입 요건이 신설됩니다.

 

또한, 정책대출 한도도 최대 20~25% 축소될 예정입니다. 예를 들어 신혼부부나 생애 최초 구입자에게 제공되던 최대 5억원 한도의 대출이 최대 3~4억원 수준으로 줄어들게 됩니다.

 

전세보증금 대출도 수도권에서는 보증비율이 90% → 80%로 축소되며, 이는 2025년 7월 21일부터 적용됩니다.

 

 

 

시행일정 및 유예 조치 요약

항목	내용
즉시 시행 조치	2025년 6월 28일부터 적용
행정절차 후 시행	2025년 7월 21일 (전세대출 보증비율 축소)
유예 대상	시행 전 계약자 및 대출 신청 완료자
유예 조건	계약 체결 및 계약금 납부, 신청 접수 완료
유예 제외 사례	시행일 이후 분양권 전매, 신규 계약 등

 

이번 「가계부채 관리 강화 방안」은 즉시 시행 항목과 행정절차 이후 적용되는 항목, 그리고 유예 규정이 명확히 구분되어 있습니다.

 

📌 즉시 시행 (2025년 6월 28일)

가계대출 총량관리 강화 주담대 여신한도(6억) 제한

자율관리 조치 전 금융권 확대 LTV 조정 및 전입의무 신설 등

 

📌 행정절차 이후 시행 (2025년 7월 21일)

수도권·규제지역 전세대출 보증비율 80%로 축소

 

📌 유예 및 경과 조치 아래 조건을 충족하면 종전 규정이 적용됩니다.

• 시행일 이전 주택 매매계약 또는 전세계약 체결 대출 신청 접수 완료 (신청일 기준, 주담대·신용대출·전세대출 포함)
• 중도금·이주비 대출은 입주자 모집공고가 시행일 이전이면 적용 제외
• ❗ 단, 시행일 이후 전매된 분양권이나 신규계약은 강화된 규정이 적용되니 주의해야 합니다.

 

 

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2025년 하반기를 앞두고 정부는 수도권 중심의 가계부채 증가를 억제하기 위해 매우 강도 높은 대출 규제를 발표했습니다. 핵심은 실거주 목적 외 대출의 차단, 다주택자 대출 원천 봉쇄, 과도한 레버리지 방지에 있습니다.

 

특히 수도권·규제지역에서 주담대 한도 6억원 제한, LTV 축소, 전입 의무 부과, 전세보증비율 축소 등으로 실수요 외 주택매수는 더욱 어려워질 전망입니다. 이번 글에서는 총 6개의 주요 항목을 통해 정책 내용을 체계적으로 정리해드렸습니다.

 

내가 해당되는 조치가 있는지, 유예 조건에 충족하는지 반드시 확인해보시고, 하반기 부동산·금융 계획을 다시 점검하시는 계기로 삼아보시길 바랍니다.

 

 

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